ملک اوقافی چیست؟ آیا ملک اوقافی بخریم؟

هنگام خرید ملک یا خانه، احتمالا با عبارت ملک اوقافی رو به رو شده باشید. بسیاری از افراد با این سوال مواجه می‌شوند که ملک اوقافی چیست؟ خرید آن دردسر دارد؟ یا این که اصلا می‌توان این نوع املاک را معامله کرد؟ این املاک معمولا قیمت پایین‌تری داشته و ممکن است که بسیاری از افراد، بدون توجه به عبارت‌ها و اصطلاحاتی که از معنی آن‌ها اطلاعی ندارند، ملک را تنها به دلیل مقرون به صرفه بودن معامله کرده و به دردسر بیفتند. به همین دلیل هم آشنایی با انواع اسناد ملکی و قوانین مربوط به آن ضروری است. اگر شما هم قصد خرید یک ملک اوقافی را داشته و نمی‌دانید که کار درستی است یا خیر، ادامه این مطلب را از دست ندهید. در ادامه این مطلب، راهنمای کامل این که ملک اوقافی چیست، برای کدام دسته از افراد مناسب است و چه انواعی دارد ارائه شده است.

وقف چیست و ملک اوقافی چه نوع ملکی است؟

وقف در واقع به معنی اختصاص دادن یک ملک یا یک مال برای استفاده خیریه یا استفاده عمومی است. ملک وقف شده، پس از وقف به صورت کامل از مالکیت فرد درآمده و برای منفعت عمومی مورد استفاده قرار می‌گیرد. نمونه‌هایی از املاک وقف شده شامل مساجد، مدرسه‌ها، سازمان‌های خیریه، بیمارستان، مراکز بهزیستی، پرورشگاه یا بسیاری موارد دیگر می‌شوند. مالکیت املاک اوقافی در اختیار سازمان اوقاف و امور خیریه قرار گرفته و تنها این سازمان اجازه استفاده و بهره‌برداری از آن را دارد. البته این موضوع را به خاطر داشته باشید که اجازه بهره‌برداری، به معنی دریافت حق مالکیت کامل نیست.

انواع متولیان املاک وقفی

املاک اوقافی تحت مالکیت شخص خاصی نیستند و تنها اداره آن به یک متولی حقیقی یا حقوقی سپرده می‌شود. با توجه به نیت واقف، این فرد می‌تواند ملک را در اختیار سازمان خاصی قرار داده یا این که با استفاده از درآمد کسب شده از آن، به انجام امور خیریه بپردازد. انواع متولیان املاک وقفی شامل موارد زیر می‌شوند.

متولی شخصی یا حقیقی

واقف در وصیت‌نامه خود یک فرد معتمد را به عنوان متولی انتخاب کرده و اداره ملک اوقافی را به آن می‌سپارد. معمولا در صورت فوت متولی، این مسئولیت به فرزندان یا وارثان وی سپرده می‌شود. متولی حق انتخاب جایگزین برای خود، پس از مرگ را دارد. دقت داشته باشید که حق مالکیت ملک به هیچ عنوان به متولی حقیقی واگذار نشده و وی تنها حق اداره امور مربوط به ملک را خواهد داشت.

متولی حقوقی

متولی حقوق یعنی ملک به سازمان اوقاف و امور خیریه سپرده شده و اداره آن هم بر عهده همین سازمان خواهد بود. متولی حقوقی هم می‌تواند مانند متولی حقیقی، این ملک را طبق نیت واقف اداره کند.

متولی مشترک

در صورت صلاحدید واقف، ممکن است که متولی بیشتر از یک فرد انتخاب شود. در چنین شرایطی معمولا حدود اختیارات هر کدام از متولیان تعیین شده و هرکدام وظیفه خاصی خواهند داشت. متولیان مشترک برای تصمیم‌گیری درباره ملک، به تاییدیه تمامی اعضا نیاز خواهند داشت.

ناظر بر متولی

ناظر بر متولی می‌تواند یک شخص حقیقی یا حقوقی بوده و بر اعمال متولی نظارت کند. در صورت بروز تخلف یا سوءاستفاده از ملک اوقافی، ناظر می‌تواند به مراجع حقوقی گزارش دهد. البته دقت داشته باشید که این ناظر، به هیچ عنوان نمی‌تواند بدون نظارت مراجع حقوقی اقدام به کاری کرده یا این که ملک را از دسترس متولی خارج کند.

اجاره ۹۹ ساله

در ابتدا باید به این موضوع اشاره کرد که مالکیت املاک اوقافی به هیچ عنوان قابل جا به جایی نبوده و افراد نمی‌توانند این املاک را خریداری کنند. پس تنها راه استفاده از آن، اجاره طولانی‌مدت است. یکی از اصطلاحاتی که برای اجاره طولانی‌مدت یک ملک وجود دارد، اجاره بلندمدت یا ۹۹ ساله است. در این نوع از قرارداد، ملک به مدت ۹۹ سال به شخص دیگری سپرده می‌شود. این فرد می‌تواند از ملک استفاده کرده، در آن ساخت و ساز کرده، سکونت داشته یا حتی می‌تواند حق اجاره خود را به شخص دیگری واگذار کند. اما با این حال باز هم این فرد مالک خود زمین نخواهد بود. برای بستن قرارداد اجاره ۹۹ ساله، فرد باید ابتدا یک مبلغی را به عنوان پیش‌پرداخت واریز کرده و سپس اجاره‌های سالیانه با توجه به نرخ اداره اوقاف را هم به صورت مرتب پرداخت کند. پس از اتمام ۹۹ سال، ملک دوباره به سازمان اوقاف و امور خیریه بازگردانده می‌شود. وارثان امکان تمدید قرارداد را داشته، اما امکان دریافت حق مالکیت دائم را ندارند. پس در نتیجه می‌توان گفت که این نوع از اجاره برای افرادی که به دنبال استفاده بلندمدت از ملک با هزینه کمتر هستند مناسب است. اما برای وارثان آن‌ها، ملکی به جای نخواهد ماند.

نحوه خرید و فروش ملک اوقافی

با توجه به توضیحات قبلی درباره نحوه استفاده از ملک اوقافی، ممکن است که افراد فکر کنند تا ملک اوقافی به هیچ عنوان قابل خرید و فروش نیست. اما در واقعیت، افراد امکان دریافت حق استفاده از منافع ملک را دارند. به بیان بهتر، خود ملک قابل انتقال نیست، اما امکان معامله حق استفاده از منافع آن و بهره‌برداری از ملک وجود دارد. در ضمن تمامی مراحل خرید و فروش ملک وقفی باید تحت نظر اداره اوقاف انجام شود. شما برای قدم اول، باید از این اداره استعلام گرفته و مشخص کنید که ملک مورد نظر در چه وضعیتی قرار دارد. پس از دریافت استعلام، نوبت به دریافت اجازه رسمی و تاییدیه متولی می‌رسد. سپس حق‌السهم اوقاف و شرایط معامله تعیین شده و در دفاتر رسمی می‌توان سند اجاره یا فروش حق استفاده از منافع ملک تنظیم شود. دقت داشته باشید که خود ملک اوقافی قابل فروش نبوده و شما به هیچ عنوان و با هیچ سندی مالک خود زمین نخواهید شد. برای فروش ملک هم دوباره باید تمامی مراحل را زیر نظر اداره اوقاف انجام دهید. تمامی معاملات را با متولی تایید شده توسط سازمان اوقاف و امور خیریه انجام دهید تا در آینده با مشکلی برخورد نکنید.

محدودیت‌های ملک اوقافی

یکی از مهم‌ترین دلایلی که افراد را به خرید و معامله ملک اوقافی تشویق می‌کند، قیمت پایین و مقرون به صرفه آن است. اما باید در نظر داشته باشید که حتی با وجود قیمت پایین، این ملک به دلیل داشتن محدودیت‌های متعدد، برای تمامی افراد گزینه مناسبی محسوب نمی‌شود. برخی از مهم‌ترین محدودیت‌های ملک اوقافی که می‌تواند در آینده برای شما دردسر ایجاد کند، شامل موارد زیر می‌شوند:

• مشکلات فروش مجدد و نیاز به تاییدیه اداره اوقاف
• نیاز به پرداخت حق‌السهم اداره اوقاف به صورت سالیانه
• عدم امکان دریافت وام یا تسهیلات با استفاده از سند زمین
• تمامی کارهای انجام شده روی زمین باید تحت نظر اداره اوقاف باشد
• بالا بودن امکان کلاهبرداری برای افرادی که آشنایی با روند کاری ندارند

بنابراین همان طور که مشاهده می‌کنید، اجاره یا خرید منافع زمین‌های اوقافی با محدودیت‌های زیادی روبه‌رو بوده و شما برای تمامی کارهایی که روی زمین انجام می‌دهید، باید حتما از اداره اوقاف تاییدیه بگیرید. پس قبل از خرید این دسته از املاک، حتما به این موضوع توجه داشته باشید که این محدودیت‌ها جلوی رسیدن شما به اهدافتان را می‌گیرد یا خیر.

نکات مهم به هنگام خرید ملک اوقافی

مهم‌ترین نکته هنگام خرید ملک اوقافی، در نظر داشتن شرایط استفاده از این ملک است. باز هم یادآوری می‌کنیم که شما تنها حق بهره‌برداری از این ملک را داشته و نمی‌توانید مالک حقیقی آن باشید. اما علاوه بر این موضوع و حتی با وجود اطلاع از حق استفاده از منافع زمین، باز هم یک سری نکات وجود دارند که باید به آن‌ها توجه داشته باشید. در همین راستا، در ادامه این بخش، مهم‌ترین نکات برای خرید ملک اوقافی ارائه شده‌اند:

• استعلام از اداره اوقاف را جدی گرفته و حتما وضعیت ملک را ابتدا بررسی کنید.
• بدون استعلام از اداره اوقاف، هیچ معامله‌ای اعتبار ندارد.
• حتما درباره مدت اجاره و شرایط تمدید آن سوال کنید.
• نوع متولی را حتما بررسی کرده و مطمئن شوید که با متولی درستی در ارتباط هستید.
• نرخ حق‌السهم اوقاف را در نظر گرفته و از پرداخت آن اطمینان حاصل کنید.
• تمامی معاملات و ثبت اسناد را در یک دفترخانه رسمی با حضور نماینده‌ها و متولی‌ها انجام دهید.
• کاربری ملک را بررسی کرده و مطمئن شوید که با هدف شما از بهره‌برداری مطابقت داشته باشد.
• درباره محدودیت‌های حقوقی خرید زمین اوقافی اطمینان کامل داشته باشید.

حتی پس از بررسی تمامی این موارد، پیشنهاد ما به شما این است که حتما با یک وکیل متخصص در زمینه املاک مشورت داشته باشید. خرید زمین وقفی می‌تواند در بسیاری از مواقع برای شما دردسر ایجاد کرده و باعث شود تا ضرر مالی بزرگی داشته باشید. حتی در مواردی امکان درگیری‌های حقوقی با سازمان اوقاف و امور خیریه هم وجود دارد.

مزایا و معایب خرید ملک اوقافی

خرید ملک وقف‌شده هم مانند هر ملک دیگری، مزایا و معایب مخصوص به خود را دارد. معامله کردن این املاک برای برخی از افراد به معنی سود بیشتر بوده، در حالی که برای برخی دیگر از افراد، به معنی از دست دادن بخش بزرگی از سرمایه است. پس علاوه بر آشنایی با قوانین مربوط به این سند از انواع سندهای ملکی، باید بتوانید با مزایا و معایب معامله آن هم آشنا بوده و تصمیم درستی برای سرمایه خود بگیرید. در ادامه این بخش، تمامی مزایا و معایب خرید ملک اوقافی بررسی شده است.

مزایای خرید

مزایای خرید ملک موقوفی شامل موارد زیر می‌شوند:

• قیمت پایین‌تر نسبت به سایر املاک، چرا که مالکیت زمین به صورت کامل به افراد واگذار نمی‌شود.
• امکان تغییر کاربری و استفاده مسکونی از ملک که می‌تواند، به ویژه در اجاره‌های ۹۹ ساله، بسیار سودمند باشد.
• امکان بستن قراردادهای طولانی‌مدت مانند ۹۹ ساله و امکان تمدید اجاره توسط وارثان

معایب خرید

معایب خرید ملک اوقافی، شامل موارد زیر می‌شوند:

• عدم انتقال کامل مالکیت ملک
• عدم امکان دریافت تسهیلات و وام روی سند
• تمامی روند کاری باید توسط اداره اوقاف یا سازمان اوقاف و امور خیریه کنترل شود
• باید به صورت سالیانه حق‌السهم اداره اوقاف پرداخت شود

آیا خرید ملک اوقافی منطقی است؟

برای پاسخ به این سوال که آیا خرید ملک اوقافی منطقی است یا نه، باید ابتدا موارد مختلفی را بررسی کرده و مطمئن شوید که شرایط خرید با شرایط شما همخوانی دارد یا خیر. به طور مثال اگر به دنبال سرمایه‌گذاری بلندمدت هستید، اما سرمایه شما برای پروژه‌ای که در نظر دارید کافی نیست، می‌توانید به سراغ املاک اوقافی بروید. با اجاره ۹۹ ساله این زمین‌ها و دریافت حق بهره‌برداری از زمین موقوفی، می‌توانید به راحتی سرمایه‌گذاری خود را شروع کرده و با استفاده از پروژه‌های مختلف، به سود بزرگی دست پیدا کنید. که البته از این سوددهی باید اجاره اداره اوقاف را هم پرداخت کنید.

از سمتی دیگر، معامله املاک اوقافی برای برخی از افراد ممکن است یک ضرر مالی بزرگ باشد. به طور مثال اگر این زمین‌ها را برای سکونت انتخاب می‌کنید، ابتدا به یاد داشته باشید که همچنان باید اجاره اداره اوقاف را پرداخت کنید. در ادامه به این موضوع هم دقت کنید که مالکیت ملک هیچ‌وقت به طور کامل مال شما یا وارثان نبوده و ممکن است برای شما موانعی ایجاد شود.

در نتیجه اگر به دنبال سرمایه‌گذاری بلندمدت با سود زیاد و سرمایه کم هستید، این نوع از املاک بهترین گزینه هستند. اما اگر می‌خواهید مالک خانه یا زمینی شده و آن را برای وارثان خود بگذارید، به هیچ عنوان نباید سراغ خرید املاک اوقافی بروید. در ضمن این موضوع را هم فراموش نکنید که خرید املاک وقف‌شده در برخی از موارد ممکن است با مشکلات متعددی همراه باشد. پس اگر با روند خرید خانه آشنایی ندارید، تنها به نکات مهم ذکر شده اکتفا نکرده و حتما از یک وکیل حقوقی کاربلد در زمینه‌های ملکی کمک بگیرید. یک وکیل و مشاور خوب می‌تواند به شما در انتخاب درست و منطقی یک ملک اوقافی کمک کرده و از کلاهبرداری‌های بزرگ و درگیری با سازمان اوقاف و امور خیریه جلوگیری کند.

کلام پایانی

اگر این سوال برای شما به میان آمده است که هنگام بازدید از خانه به چه نکاتی توجه کنیم تا سرمان کلاه نرود؟ باید بگوییم که یکی از مهم‌ترین نکات قابل توجه، در نظر گرفتن نوع سند است. یکی از انواع سندها، سند املاک اوقافی است. خرید این نوع از املاک برای برخی از افراد می‌تواند فرصت خوبی برای سرمایه‌گذاری با هزینه کم باشد. اما اگر به دنبال مالکیت دائمی زمین هستید، باید بگوییم که زمین‌های وقفی به هیچ عنوان برای شما مناسب نیستند. هنگام اجاره یا معامله زمین‌های موقوفی باید حتما از اداره اوقاف استعلام گرفته، با متولی آشنایی داشته و با توجه به هدفی که دارید زمین را معامله کنید. در بسیاری از اپلیکیشن‌ها و سایت‌ اختصاصی املاک، می‌توانید هنگام مشاهده یک ملک، وضعیت وقف آن را مشاهده کنید. توصیه می‌کنیم که برای خرید این دسته از املاک، حتما از یک وکیل کاربلد و قابل اطمینان کمک بگیرید.