انواع سندهای ملکی

یکی از پرریسک‌ترین معاملات، مربوط به معاملات ملکی و خرید یک ملک است. انواع مختلفی از اسناد ملکی وجود داشته که مردم معمولا با آن‌ها آشنایی ندارند. عدم آشنایی افراد با این اسناد باعث ایجاد تعداد زیادی از درگیری‌های قانونی و حقوقی و حتی ضررهای مالی بزرگ می‌شود. اگر شما هم هنگام خرید ملک و بررسی نوع سند آن با اصطلاحاتی مانند سند تک‌برگ، سند منگوله‌دار، سند عرصه و اعیان و سایر اصطلاحات این‌چنینی مواجه شده‌اید و نمی‌دانید که کدام یک از آن‌ها اعتبار بیشتری دارد، ادامه این مطلب را از دست ندهید. در ادامه این مطلب قصد داریم تا تمامی اسناد رسمی، غیررسمی و اسناد بر اساس ماهیت فیزیکی ملک را برای شما توضیح دهیم. پس از مطالعه این مطلب، دیگر هنگام خرید ملک با مشکلات عدم آشنایی با اسناد مختلف مواجه نخواهید شد.

سند ملکی چیست و چه اهمیتی دارد؟

سند ملکی مدرکی رسمی است که توسط اداره ثبت اسناد و املاک کشور صادر می‌شود و مالکیت فرد یا افرادی را بر یک ملک ثابت می‌کند. داشتن این سند برای انجام معاملات و دریافت تسهیلات مالی ضروری است. اسناد ملکی با هدف جلوگیری از دعاوی حقوقی و اختلافات پس از معامله تنظیم شده و به نام افراد ثبت می‌شوند. اهمیت سند زمانی بیشتر مشخص می‌شود که قصد فروش یا انتقال ملک خود را داشته باشید، چرا که ارائه سند برای جلوگیری از کلاهبرداری، فروش مال غیر، یا فروش یک ملک به چند نفر الزامی است. علاوه بر این، با داشتن سند ملکی، امکان دریافت وام‌های بانکی و سایر تسهیلات نیز فراهم می‌شود. املاکی که اسناد رسمی داشته باشند هم ارزش مالی بیشتری خواهند داشت که خود این موضوع به اهمیت نوع سند می‌افزاید.

سندها بر اساس ثبت قانونی

سندهای ملکی در ایران، از نظر ثبت قانونی به دسته‌بندی‌های مختلفی تقسیم می‌شوند. این دسته‌بندی می‌تواند در اعتبار و ارزش سند، نقشی تعیین‌کننده داشته باشد. در واقع ارزش سند ملکی شما در مراجع قانونی، با توجه به این‌که در کدام یک از دسته‌بندی‌ها بر اساس ثبت قانونی قرار گرفته است بستگی دارد. در ادامه این بخش می‌توانید با انواع مختلف این اسناد بیشتر آشنا شوید.

سندهای رسمی

اسناد رسمی مدارکی هستند که توسط دفاتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت می‌شوند. اسناد ملکی رسمی از نظر قانونی کاملاً معتبر بوده و مدرک قطعی مالکیت فرد بر ملک مورد نظر محسوب می‌شوند. خریدارانی که قصد معامله یک ملک را دارند، می‌توانند این اسناد را استعلام کنند و با اطمینان کامل معامله خود را انجام دهند. به همین دلیل، این نوع سند به عنوان معتبرترین سند ملکی شناخته می‌شود. با داشتن اسناد رسمی، می‌توانید معاملات خود را به راحتی انجام دهید، بدون نگرانی از کلاهبرداری یا فروش مال غیر، و همچنین از تسهیلات بانکی و امکانات قانونی دیگر بهره‌مند شوید.

سندهای غیررسمی

اسناد غیررسمی اسنادی هستند که به صورت شخصی و توافقی تنظیم شده‌اند. یعنی دفاتر اسناد رسمی کشور در تنظیم این اسناد دخالتی نداشته و شماره ثبت قانونی ندارند. به همین دلیل هم اعتبار آن‌ها از نظر قانونی بسیار ضعیف است. این اسناد می‌توانند توافق بین طرفین معامله را نشان داده و به عنوان مدرکی برای انتقال مالکیت محسوب شود. اما امکان بهره‌مندی از تسهیلات روی آن وجود نداشته و ریسک کلاهبرداری در آن هم بسیار زیاد است. این اسناد معمولا شامل قولنامه‌ها، دست‌نوشته‌ها یا توافق‌های محلی می‌شوند.

اسناد بر اساس ماهیت فیزیکی ملک

اسناد تفکیک‌شده بر اساس ماهیت فیزیکی ملک به دسته‌های مختلفی تقسیم شده که هر کدام نوع و کاربری ملک را مشخص می‌کنند. به طور مثال ممکن است که شما تنها زمین خام خریده و تصرفی بر ساختمان ساخته شده روی آن نداشته باشید، یا برعکس. برای این‌که ملکی حق معامله داشته باشد، باید حتما نوع و ماهیت فیزیکی آن در سند مشخص شده باشد. معتبرترین نوع سند از نظر ماهیت فیزیکی که ارزش بالاتری نسبت به سایرین دارد، سندی است که مشخص کند هم زمین و هم ساختمان ساخته‌شده روی آن متعلق به خود فرد است.

اسناد رسمی (دارای اعتبار قانونی کامل)

متوجه شدیم که اسناد رسمی، نوع معتبرتر سند ملکی بوده که در دفاتر ثبت اسناد و مراجع قانونی کشور تنظیم شده‌اند. اما این اسناد خود به انواع مختلفی تقسیم شده که هر کدام از آن‌ها کاربرد و معنی مختلفی دارند. در ادامه به معرفی انواع اسناد رسمی یا اسناد دارای اعتبار قانونی کامل پرداخته شده است. هنگام مشاهده اطلاعات ملک در نرم افزار جامع املاک، امکان مشاهده نوع سند آن هم وجود دارد.

سند رسمی

سند رسمی در دفاتر ثبت اسناد تنظیم شده و به همین دلیل هم قابلیت استعلام دارند. این اسناد ریسک کلاهبرداری را تقریبا به صفر رسانده و نوع جعلی یا ساختگی آن هم معمولا به راحتی قابل تشخیص است. بیشتر افراد هنگام معامله ملک به دنبال دریافت سند رسمی بوده تا در آینده از مشکلات و درگیری‌های حقوقی جلوگیری کنند.

سند تک‌برگ

برخلاف اسناد دفترچه‌ای قدیمی، سند تک‌برگ نوعی سند ملکی است که تمامی اطلاعات مربوط به ملک و مالک آن را در یک صفحه به صورت کامل نشان می‌دهد. این نوع سند شفافیت و دقت بسیار زیادی داشته و برخلاف اسناد قدیمی، به صورت سیستمی هم ثبت می‌شود. با دریافت سند تک‌برگ، امکان کلاهبرداری و صدور چندین سند برای یک ملک کاهش پیدا می‌کند. اطلاعات ملک به همراه موقعیت جغرافیایی آن هم در این نوع از سند ملکی به صورت دقیق مشخص شده که خود این موضوع، اعتبار آن را افزایش می‌دهد.

سند شش‌دانگ

سندهای ملکی به شش‌دانگ تقسیم شده که هر دانگ آن امکان شراکت بین دو یا چند نفر وجود دارد. سند شش‌دانگ اصطلاحا به سندی گفته می‌شود که مالکیت کامل فرد حقیقی یا حقوقی را روی یک ملک نشان می‌دهد. به بیان بهتر، شما با داشتن سند شش‌دانگ، نشان می‌دهید که مالکیت یک ملک کاملا برای شما بوده و برای انجام هیچ‌گونه معامله یا دریافت تسهیلات، به رضایت فرد دیگری نیاز نخواهید داشت. داشتن سند شش‌دانگ برای دریافت تسهیلات بانکی ضروری است. چرا که بانک‌ها و مؤسسات مالی تنها در این صورت به شما وام و سایر تسهیلات را خواهند داد.

سند وکالتی

با دریافت سند وکالتی، شما مالک یک ملک نبوده و تنها اجازه انجام برخی از معاملات و امور مربوطه را خواهید داشت. به بیان ساده‌تر، اگر صاحب ملک به صورت رسمی به شما وکالت دهد، با توجه به نوع وکالت دریاف‌شده، شما می‌توانید امور مختلف و معاملات مربوط به ملک را انجام دهید. گاهی اوقات این نوع از سند برای انتقال مالکیت ملک به مالک جدید تنظیم می‌شود. در این حالت، شما باید در اسرع وقت، کارهای مربوط به انتقال سند را انجام دهید. چرا که سند وکالتی، با وجود اعتبار بالا، قابل ابطال است. همچنین در صورت فوت مالک اصلی، وکالت باطل شده و دیگر نمی‌توانید مالکیت آن را به صورت وکالتی انتقال دهید.

سند المثنی

در صورتی‌که سند اصلی ملک به هر دلیل از بین رفته یا مفقود شده باشد، یک سند المثنی برای آن صادر خواهد شد. دریافت سند المثنی روند خاصی داشته و ابتدا باید در اداره ثبت اسناد و املاک، درخواست صدور سند جدید ثبت شود. سپس سوابق ملک در اداره ثبت بررسی خواهد شد. امکان صدور این نوع از سند تنها زمانی وجود داشته که مالکیت فرد متقاضی اثبات شود. پس از صدور سند المثنی، سند اصلی ملک فاقد اعتبار خواهد بود و حتی در صورتی‌که پیدا شود هم نمی‌توان از آن استفاده کرد. در خاطر داشته باشید که اعتبار سند المثنی با سند اصلی هیچ فرقی نداشته و می‌توانید از آن برای معامله ملک، گذاشتن وثیقه یا دریافت هرگونه تسهیلات استفاده کنید.

سند منگوله‌دار

سند منگوله‌دار یا دفترچه‌ای، نوعی از اسناد رسمی قدیمی رایج در ایران است. این دفترچه با سرب مخصوص و یک نخ مهر و موم شده که اصطلاحاً به این سرب، منگوله گفته می‌شود. برخلاف اسناد تک‌برگ، سند منگوله‌دار را نمی‌توان به‌صورت سیستمی ثبت کرد و این موضوع هم باعث می‌شود تا استعلام آن دشوار باشد. همچنین احتمال جعل سند منگوله‌دار بیشتر بوده که خود این موضوع مشکلات متعددی را پدید می‌آورد. امروزه بسیاری از مالکان هنوز هم سند منگوله‌دار دارند. با وجود این که این اسناد اعتبار قانونی دارند، اما برای امنیت بیشتر توصیه می‌شود که مالکان برای تغییر سند خود به سند تک‌برگ به اداره ثبت مراجعه کنند.

سند تفکیکی

سند تفکیکی سندی است که بیشتر در واحدهای آپارتمانی یا مجتمع‌های مسکونی رایج است. این واحدها معمولاً روی یک زمین بزرگ با یک سند واحد ساخته شده‌اند. پس از اتمام کار و دریافت مجوزهای لازم از شهرداری، مالک یا مالکان حقیقی و حقوقی می‌توانند درخواست صدور سند تفکیکی داده و یک سند جداگانه برای هر واحد دریافت کنند. این اسناد مساحت، طبقه، واحد و تمامی اطلاعات مربوط به ملک را نشان داده و به مالکان اجازه می‌دهد تا در ملک خصوصی خود تصرف داشته باشند.

سند وقفی

افرادی که قصد دارند تا ملک خود را برای انجام امور خیریه وقف کنند یا مالکیت آن را به یک نهاد مذهبی بسپارند، سند وقفی تهیه می‌کنند. این نوع سند نشان می‌دهد که ملک دیگر در اختیار یک فرد واحد نبوده و به یک سازمان یا نهاد خاص سپرده شده است. سند وقفی محدودیت‌های بسیار زیادی دارد. به طور مثال افراد نمی‌توانند آن را خرید یا فروش کنند، اما امکان اجاره آن برای مدت مشخص و تحت شرایط خاص وجود دارد. این سند برای جلوگیری از سوءاستفاده صادر شده و نشان‌دهنده این است که مالک با خواست خود ملک را برای امور خیریه بخشیده است.

سند مشاع

سند مشاع زمانی صادر می‌شود که یک ملک چندین مالک داشته باشد. سهم هر مالک از این ملک مشخص بوده، اما هنوز مرزبندی انجام نشده است. این نوع از سند پیچیدگی‌های مختلفی داشته و به دلیل مشخص نبودن مرز دقیق سهم هر مالک، ممکن است منجر به بروز اختلافاتی شود. امکان فروش ملک مشاع بدون رضایت تمامی مالکین وجود نداشته، اما امکان واگذاری سهم برای مالکان وجود دارد. بیشتر افرادی که سند مشاع دارند، تلاش می‌کنند تا کارهای مربوط به شهرداری را انجام داده و هرچه سریع‌تر سند تفکیکی خود را دریافت کنند. به دلیل مشخص نبودن مرز در این نوع از سند، حتی اگر فردی سهم بیشتری داشته باشد هم نمی‌تواند بدون کسب رضایت سایرین داخل ملک تصرف داشته باشد.

سند بنیادی یا مصادره‌ای

املاک مصادره‌ای املاکی هستند که مالکیت آن‌ها از صاحب اصلی بعد از انقلاب اسلامی سلب شده و به نهاد یا بنیادهای دیگر سپرده شده است. دلیل سلب مالکیت معمولاً شرعی، قانونی یا سیاسی است. اسناد مصادره‌ای به نام شخص خاصی منتقل نشده و مالکیت آن برای استفاده عمومی به نهادها منتقل می‌شود. به طور مثال ممکن است که یک ملک مصادره‌ای به خیریه تبدیل شده یا یک کتابخانه عمومی شود. امکان خرید و فروش ملک مصادره‌ای وجود نداشته، اما می‌توان تحت شرایط خاص آن را اجاره و از آن استفاده کرد.

سند مفروزی

سند مفروزی سندی است که برای مالکان اسناد مشاع صادر می‌شود. برخلاف سند مشاع، در سند مفروزی مرزبندی زمین یا ملک مشخص شده و هر مالک می‌تواند بدون نیاز به رضایت سایرین در ملک خود تصرف داشته باشد. بسیاری از مالکان اسناد مشاع، به‌دنبال کارهای سند خود هستند تا با افراز قانونی، این سند را هرچه زودتر دریافت کنند. چرا که سند مفروزی تمامی مشکلات و پیچیدگی‌های سند مشاع را از بین می‌برد.

سند صلح‌نامه‌ای

اسناد صلح‌نامه‌ای زمانی کاربرد دارند که فرد بخواهد بدون انجام معامله، مالکیت را به فرد دیگری منتقل کند. یک مثال کاربردی درباره صلح‌نامه‌ها، زمانی است که والدین در قید حیات بخواهند ارثیه فرزندان خود را بدهند. یکی از ویژگی‌های اسناد صلح‌نامه این است که می‌تواند دائمی یا موقت باشد. یعنی امکان درج شرایط خاص برای انتقال مالکیت سند هم وجود دارد. این سند کاملاً ارزش و اعتبار قانونی داشته و فرد با ارائه آن می‌تواند در ملک خود تصرف کامل داشته باشد.

سند رسمی اجاره‌ای

اسناد رسمی اجاره‌ای اسنادی هستند که بین مالک اصلی یک ملک و مستأجر آن تنظیم می‌شوند. این اسناد می‌توانند مسکونی یا تجاری باشند. اسناد رسمی اجاره‌ای در املاک تنظیم شده و قابل استعلام هستند. تمامی شروط اجاره از جمله اجاره‌بها، شرایط ملک، مدت‌زمان اجاره و تمامی توافقات طرفین در این سند ذکر خواهد شد. شرایط فسخ قرارداد و میزان جریمه احتمالی برای فردی که قرارداد را فسخ کند هم در اجاره‌نامه ثبت می‌شود. داشتن این سند پشتوانه‌ای برای هر دو مالک و مستأجر بوده و در صورت بروز هرگونه اختلاف می‌تواند یک مدرک محکم و قابل ارائه محسوب شود.

اسناد غیررسمی (دارای اعتبار حقوقی ضعیف)

اسناد غیررسمی اسنادی هستند که به‌صورت دستی تنظیم شده و در دفاتر ثبت اسناد ثبت نشده‌اند. این اسناد می‌توانند مالکیت فرد را روی ملک اثبات کنند، اما ارزش قانونی آن‌ها بسیار پایین بوده و در بسیاری موارد راه برای کلاهبرداری را باز می‌گذارند. به همین دلیل هم توصیه می‌شود که مالکان و خریداران در صورت امکان برای ثبت اسناد خود به‌صورت رسمی اقدام کنند. اسناد غیررسمی هم انواع مختلفی داشته که برخی از آن‌ها در ادامه این بخش معرفی شده‌اند.

سند قول‌نامه‌ای

اسناد قول‌نامه‌ای نوعی توافق‌نامه میان دو فرد است که پیش از انتقال رسمی و دفتری ملک به‌صورت دستی تنظیم می‌شوند. در این سند، تمامی شرایط انتقال مالکیت، تاریخ و اطلاعات ملک ثبت خواهد شد. املاکی که هنوز سند رسمی نگرفته‌اند، معمولاً به‌صورت قول‌نامه‌ای معامله می‌شوند. قول‌نامه‌ها قابل پیگیری بوده و می‌توانید در صورت بروز مشکل با استفاده از آن‌ها به مراجع قانونی بروید. اما دقت داشته باشید که به دلیل رسمی نبودن آن، امکان کلاهبرداری، فروش مال غیر و فروش ملک به چندین نفر وجود خواهد داشت. به دلیل امکان بروز چنین مشکلاتی، معمولاً ارزش املاک قول‌نامه‌ای کمتر از املاکی است که سند رسمی دارند.

سند تعاونی

سند تعاونی نوعی سند موقت بوده که در پروژه‌های ساخت و ساز مختلف مانند مسکن‌های مهر یا تعاونی ارگان‌های متفاوت به سهامداران ارائه می‌شود. این سند نشانه مالکیت قطعی نیست و معمولاً تنها ثابت می‌کند که فرد از پروژه در حال ساخت سهم مشخصی دارد. مالکیت پروژه و ملک تا زمان روند مراحل قانونی و دریافت سند تک‌برگ متعلق به تعاونی است. اسناد تعاونی معمولاً قابل نقل و انتقال نبوده و با مشکلاتی همراه هستند. یکی از مهم‌ترین مشکلات، فروش غیرقانونی و احتمال سوءاستفاده تعاونی از اسناد تحت مالکیت است.

سند شورایی

سند شورایی که بیشتر در روستاها و شهرهای کوچک صادر می‌شوند، معمولاً سند مالکیت قطعی نبوده و در دفاتر رسمی هم به ثبت نمی‌رسند. شورا یا دهیاری این اسناد را تنظیم کرده تا انتقال مالکیت املاک مختلف که معمولاً زمین‌های کشاورزی و باغ هستند را به فرد دیگر تأیید کنند. این اسناد به هیچ عنوان دال بر مالکیت قطعی افراد نیستند. اما در صورت بروز هرگونه مشکل یا ادعا بر سر مالکیت، می‌توانند در دادگاه ارائه شوند.

سند وکالتی

سند وکالتی غیررسمی سندی است که وکیل برای موکل خود تنظیم کرده است. در صورتی‌که این وکالت در دفتر رسمی ثبت نشده باشد، قابل فسخ بوده و نمی‌توان به راحتی آن را استعلام کرد. از این سند می‌توان در دادگاه به‌عنوان دلیل برای انتقال مالکیت استفاده کرد. اما نسبت به سند رسمی، استعلام صحت آن سخت‌تر بوده و دریافت حق مالکیت را کمی پیچیده می‌کند. همچنین امکان جعل وکالت یا بروز مشکلات دیگر در پروسه انتقال مالکیت وجود خواهد داشت.

سند تصرفی

اسناد تصرفی معمولاً توسط ارگان‌های مختلف صادر شده و به افراد اجازه می‌دهد که در ملک خاصی تصرف داشته باشند. به‌طور مثال، زمین‌های کشاورزی را در نظر بگیرید که سند رسمی ندارند. افراد می‌توانند با دریافت سند تصرفی، در این زمین کشاورزی تصرف داشته و مشغول به کار شوند. این سند به هیچ عنوان دال بر مالکیت قطعی فرد نیست. اما در صورت شکایت و درگیری‌های حقوقی در مورد استفاده غیرقانونی از زمین برای مصارف کشاورزی و کسب درآمد، می‌توان این سند را ارائه داد. اما مهم است که سند تصرفی از یک ارگان معتبر دریافت شده باشد.

اسناد رسمی بر اساس ماهیت فیزیکی ملک

اسناد رسمی بر اساس ماهیت فیزیکی ملک مشخص می‌کند که فرد مالک کدام بخش یا کاربری از ملک است. به‌طور مثال ممکن است که یک سند تنها برای زمین یک ملک صادر شده باشد یا این‌که فقط مالکیت ساختمان ساخته شده روی آن را نشان دهد. در ادامه این بخش تمامی انواع اسناد رسمی بر اساس ماهیت فیزیکی و کاربرد ملک به‌طور کامل توضیح داده شده است.

سند عرصه و اعیان

سند عرصه و اعیان یکی از انواع سند رسمی است که علاوه بر مالکیت روی زمین یا همان عرصه، مالکیت روی بنای ساخته شده یا همان اعیان را هم نشان می‌دهد. خریدارانی که به دنبال بالاترین سطح امنیت در معامله خود بوده و می‌خواهند که مالکیت شفافی روی زمین و بنای ملک خود داشته باشند، باید اسناد عرصه و اعیان تهیه کنند. این سند ارزش ملک را بالاتر برده و کامل‌ترین و مطمئن‌ترین نوع سند محسوب می‌شود. همچنین هنگام اقدام برای دریافت انواع تسهیلات هم می‌توانید با ارائه این مدرک، روند و پروسه دریافت را تسریع کنید.

سند ملکی اعیانی

سند ملکی اعیانی تنها مالکیت بنای ساخته شده روی زمین را مشخص می‌کند. افرادی که سند اعیانی دریافت کرده باشند، دیگر نمی‌توانند روی زمینی که بنا روی آن ساخته شده است ادعای مالکیت داشته باشند. به‌عنوان مثال آپارتمان‌هایی که روی زمین خاصی ساخته شده‌اند، سند اعیانی دارند. مالک واحدهای این ساختمان می‌تواند واحد خود را اجاره داده یا معامله کند، اما روی زمین آن مالکیت ندارد. موارد حقوقی مربوط به زمین تصرف شده به‌طور معمول هنگام تنظیم سند برای خریدار تعریف می‌شود.

سند ملکی عرصه‌ای

سند ملکی عرصه‌ای تنها مالکیت زمین خام را مشخص می‌کند. در صورتی‌که ملکی روی این زمین ساخته شود، امکان دارد که صاحب ملک شخص دیگری باشد. این سند معمولاً برای زمین‌های کشاورزی، باغ‌ها، قطعات زمین‌های شهری و سایر موارد این‌چنینی صادر می‌شود. پایه و اساس ساخت و سازهای شهری، سند عرصه‌ای بوده و تمامی افرادی که قصد دارند تا ملکی را ساخت و ساز کنند باید این سند را برای انجام کارهای قانونی ارائه دهند. معمولاً هنگام ارائه زمین در وب سایت اختصاصی املاک مختلف، این‌که زمین سند ملکی عرصه‌ای دارد یا خیر مشخص می‌شود.

کلام آخر

در این مطلب با انواع اسناد رسمی و غیررسمی آشنا شدیم. اسناد رسمی از اعتبار حقوقی بالاتری برخوردار بوده و امکان کلاهبرداری و جعل سند را تا حدود زیادی کم می‌کنند. در ضمن ارزش املاکی که سند رسمی داشته باشند هم بیشتر است. با وجود این‌که نمی‌توانید با اسناد غیررسمی و قول‌نامه‌ای تسهیلات دریافت کنید و در صورتی‌که با موارد حقوقی آشنایی نداشته باشید امکان کلاهبرداری وجود دارد، اما معمولاً این املاک را می‌توان با هزینه‌ای مناسب‌تر تهیه کرد. برای جلوگیری از مشکلات حقوقی هنگام خرید و اجاره ملک، توصیه می‌کنیم که به دفاتر املاک معتبر مراجعه کرده و به مواردی از جمله نوع سند و ماهیت فیزیکی ملک هم توجه داشته باشید.